Het individueel vorderingsrecht van de eigenaar van een privatief tegen de promotor, architect en aannemer m.b.t. gebreken aan de gemeenschappelijke delen

In een arrest van 19 november 2015, gepubliceerd in het Tijdschrift voor Bouwrecht en Onroerend Goed nr. 4-2016, bevestigt het Hof van Beroep van Antwerpen dat een individuele eigenaar van een privatief ontvankelijk een vordering kan instellen tegen de promotor, aannemer en architect met betrekking tot gebreken aan de gemeenschappelijke delen, die hem nadeel of schade berokkenen.

Een dergelijke vordering moet dus niet noodzakelijk door de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld, evenmin is de individuele eigenaar verplicht tegen de vereniging van mede-eigenaars, in haar hoedanigheid van beheerder van het gebrekkig gemeenschappelijk deel, te vorderen.

Volgende overwegingen van het Hof zijn met name interessant:

“Het is juist dat de vordering van de consoorten V. voor een groot gedeelte, zoals zij ook zelf erkennen, betrekking heeft op gemeenschappelijke delen, die behoren tot hun privatieve kavel. Uit hun schadevordering in hun syntheseconclusies […] valt af te leiden dat zij vorderingen stellen ten bedrage van 20.500 euro tot 94.250 euro voor de gemeenschappelijke delen en van 2.000 euro tot 3.000 euro voor de privatieve delen. Zij voeren daarbij aan dat zij bij aankoop van hun appartement een privatieve kavel aankochten, inclusief één of meerdere terrassen, evenals een bepaald aandeel in de gemeenschappelijke delen […].

De andere partijen wijzen op de basisakte van het appartementsgebouw die bepaalt dat de ruwbouw en dakdichting van de terrassen tot de gemene delen behoren […].

In tegenstelling tot wat de promotor, de architect en de aannemer voorhouden, is de procesbevoegdheid van de vereniging van mede-eigenaars ingevolge artikel 577-9 § 1, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de gemeenschappelijke delen niet exclusief. De betreffende wetsbepaling vermeldt immers “al dan niet samen met één of meerdere mede-eigenaars”. Artikel 577-9 § 1, laatste lid van het Burgerlijk Wetboek kent aan de individuele mede-eigenaar procesbevoegdheid toe betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht. Onder kavel moet niet alleen het gebouwd privatief gedeelte begrepen worden, maar ook het onverdeeld aandeel dat daaraan beantwoordt. Dit volgt duidelijk uit de tekst van art. 577-3, eerste zin van het Burgerlijk Wetboek.

Hoewel die inlichting van de syndicus geen ontvankelijkheidsvereiste inhoudt voor die vordering, bewijzen de eigenaars voldoende dat zij aan die mededelingsplicht hebben voldaan […]. Diezelfde verplichting kan slechts enig belang hebben als de vordering van de individuele mede-eigenaar ook betrekking heeft of minstens repercussie op eigendomsrechten van andere mede-eigenaars en dus op gemeenschappelijke delen. De enkele omstandigheid alleen dus dat een zelfs groot gedeelte van de vordering van de oorspronkelijke eisers betrekking heeft op de terrassen en hun verankering en op de akoestiek die te maken zou hebben met de lift en de liftschachten die gemeenschappelijke delen uitmaken, is geen reden om te oordelen dat die individuele eigenaars geen hoedanigheid zouden bezitten tot het instellen van zulke vordering. De exceptie van onontvankelijkheid van de vordering is ongegrond en terecht afgewezen door het bestreden vonnis."

[Antwerpen 19 november 2016, TBO 2016, 451-454]

Jos Timmermans